Рынок недвижимости Казахстана: мираж восстановления или иллюзия роста?

Несмотря на краткосрочные всплески активности на рынке жилья в Казахстане, вызванных сезонными и внешними факторами, причин для оптимизма нет. Так пишет известный аналитик Эльдар Шамсутдинов, выпустивший детальный обзор рынка жилья Казахстана. Ситуация далека от стабильного роста, и застройщики начинают проявлять пессимизм относительно будущего, говорит эксперт. 

Внешние факторы и краткосрочные всплески

Как говорит Шамсутдинов, недавнее оживление на рынке недвижимости объясняется не фундаментальными изменениями, а рядом временных факторов. Среди них:

• Сезонный рост активности на рынке, который традиционно происходит летом;
• Начало госпрограмм по льготной ипотеке, что привлекло новую категорию покупателей;
• Активизация миграционных потоков из-за паводков весной 2024 года;
• Увеличение изъятий из ЕНПФ (Единого национального пенсионного фонда) на фоне слухов об ограничении таких операций.

Эти факторы привели к временному увеличению спроса, но по мнению эксперта, этого недостаточно для обеспечения долгосрочного роста.

Льготная ипотека: ограниченные возможности

Одна из ключевых тем обзора — влияние льготных ипотечных программ на рынок. Хотя в краткосрочной перспективе они стимулируют спрос, их долгосрочное влияние может быть ограниченным. Это связано с тем, что условия отбора для участников стали более жесткими:

• Финансирование доступно только для первичного жилья или для вторичного в моногородах и сельских районах;
• Суммы займов ориентированы на объекты в сегментах "эконом" и "комфорт".

Общий объем поддержки рынка составит ₸741 млрд, что предполагает выдачу около 42 тысяч займов. Однако этих средств недостаточно, чтобы радикально изменить общую картину рынка недвижимости.

Пессимизм застройщиков и снижение темпов роста

Застройщики выражают пессимистичные прогнозы на будущее. В этом году темпы роста инвестиций в жилищное строительство снизились до 2,8% по сравнению с предыдущим годом (для сравнения: в 2023 году рост составил 5,9%, а в 2022 — 16,8%). Темпы роста объема введенного жилья также замедлились до 4,2% против 13,8% годом ранее. Эти цифры отражают значительное ослабление активности в отрасли.

Проблемы городского планирования и коррупционные схемы

Аналитик также затронул острую проблему отсутствия системного планирования в республиканских городах. Изменения в генеральных планах могут быть внесены без объяснений, что создает хаос в развитии городской инфраструктуры. Шамсутдинов отмечает перебои в подаче коммунальных услуг, таких как электричество, вода и тепло, которые нередко сопровождают неожиданные изменения планов застройки.

Отдельно эксперт указывает на проблему инсайдерских схем. В Алматы, например, прошлые чиновники, такие как бывший глава урбанистики Алмасхан Ахмеджанов, обвинялись в коррупции, связанной с продажей муниципальной земли по заниженной цене и выкупом частных участков по завышенной. На этом фоне на рынке возникают бизнесмены, зарабатывающие на спекуляциях недвижимостью под снос, получая до 60% прибыли.

Рынок недвижимости Казахстана в 2024 году остается на перепутье. Временные всплески активности не указывают на полноценное восстановление, а застройщики готовятся к дальнейшему снижению спроса. Системные проблемы, включая коррупционные схемы и отсутствие долгосрочного планирования, продолжают оказывать давление на рынок.