Рынок жилья Казахстана: августовский всплеск

В августе 2024 года рынок недвижимости Казахстана продолжил расти после активного всплеска в июне-июле. В течение месяца было заключено 40,8 тысячи сделок, что на 1,8% больше по сравнению с предыдущим месяцем. Лидерами по числу сделок стали Астана (+19,8%) и Алматы (+2,1%), тогда как в Шымкенте рост оказался более умеренным (+5,5%).

Финансовый аналитик Эльдар Шамсутдинов говорит, что после небольшого перерыва, изъятия из ЕНПФ снова стали оказывать влияние на рынок жилья, стимулируя активность. Рост нельзя назвать бурным, но, тем не менее, активность повышается. 

Активность на региональных рынках

Регионы показали менее активную динамику по сравнению с крупными городами. В июле региональная активность увеличилась на 18%, однако в августе она снизилась на 3,6%. В городах республиканского значения, таких как Астана и Алматы, рост составил 21,7% в июле и лишь 1,8% в августе.

Сегментация сделок на рынке жилья

Спрос на вторичное жилье продолжает доминировать: в июле-августе количество сделок с этим типом жилья превысило 20 тысяч. Однако полная картина рынка может быть искажена из-за задержки между вводом жилья в эксплуатацию и заключением сделок.

Доля первичного жилья в продажах продолжает сокращаться: если в 2023 году на первичное жилье приходилось 44% всех сделок, то в 2024 этот показатель снизился до 35%.

Изменение спроса по типам жилья

Наибольший рост в продажах зафиксирован в сегменте 2-комнатных квартир (+35,3%), 3-комнатных (+31,5%) и 4-комнатных и более (+27,7%) квартир. Однокомнатные квартиры показали более скромный рост — 24,8%, а частные дома лишь 15,1%. Несмотря на общий рост рынка, доля индивидуальных жилых строений (ИЖС) сокращается, что связано с миграцией населения и сезонными факторами, такими как весенние паводки.

Влияние ценовой динамики

Цены на жилье продолжают различаться в зависимости от региона и искажающих факторов статистики. В Астане активность на рынке вторичного жилья остается высокой благодаря демографическим и экономическим тенденциям. В Алматы льготные ипотечные программы и снижение спроса сдерживают рост цен. В Шымкенте, напротив, стоимость первичного жилья увеличилась на 3,4%.

Одним из ключевых факторов, поддерживающих рынок жилья, остаются изъятия средств из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ)

За январь-август 2024 года на улучшение жилищных условий было использовано 208,8 миллиарда тенге, что на 99,4% больше по сравнению с прошлым годом. Большая часть этих средств направлена на погашение ипотечных кредитов и накопительные счета, что поддерживает спрос на рынке.

Ипотечное кредитование

Ипотека остается важным инструментом на рынке жилья. В августе 2024 года количество ипотечных займов выросло до 13,7 тысяч (+7,9%), а общий объем кредитования достиг 232,3 миллиарда тенге (+15%). Основным источником ипотечного финансирования является Отбасы банк, который выдал 7,3 тысячи займов на общую сумму 138,3 миллиарда тенге по льготным программам.

Несмотря на сокращение объемов льготного финансирования и ужесточение условий, льготные ипотечные программы продолжают поддерживать рынок первичного жилья.

В 2024 году Правительство выделило 741 миллиард тенге на ипотечные займы, однако этого недостаточно для полноценной поддержки рынка

Кроме того, "Отбасы банк" запустил дополнительный набор участников программы «Наурыз», но пока масштабы и влияние этой программы остаются неясными.

В результате увеличения ипотечного кредитования средневзвешенная процентная ставка по ипотечным займам снизилась до 10,8%, что на 0,7% ниже, чем в мае. Тем не менее, масштабы и условия кредитования в 2024 году значительно уступают показателям 2022 и 2023 годов, что ограничивает возможности для дальнейшего роста цен на жилье.